Ricerca sul nostro sito

Trib. Roma, Sent., 18012017

Fatto Diritto

P.Q.M.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

... omissis...

Svolgimento del processo Motivi

della decisione

Con l'atto di citazione introduttivo del presente procedimento, Z.D., premesso di essere proprietario

dell'appartamento sito in Roma, viale ... e di aver previo rilascio delle necessarie autorizzazioni

amministrative e previa comunicazione all'amministratore del condominio adibito

alcune camere del suddetto appartamento ad attività di bed and breakfast a partire dal 17.1.2012 e che il Condominio

convenuto in esito all'assemblea straordinaria del 16.2.2012 aveva espresso parere contrario allo

svolgimento dell'attività di bed and breakfast nello stabile condominiale, intimandogli di porre fine alla

medesima. Pertanto l'attore assumendo che l'attività di bed and breakfasf, tenuto anche conto della

disciplina legislativa di settore, non poteva ritenersi rientrare tra quelle inibite dal regolamento di condominio:

1) difettando un esplicito divieto al riguardo;

2) dovendosi considerare, quanto all'obbligo di destinazione degli alloggi a civile abitazione prevista nel

regolamento condominiale, che la legge regionale n. 16 del 24.10.2016 prevede che l'appartamento in cui è

reso il servizio di bed and breakfast rientra nella categoria della civile abitazione, la quale comprende tutti gli

immobili appartenenti al gruppo catastale A ad eccezione di quella ... relativa ad uffici e studi privati;

3) che quanto sopra era comprovato dalla circostanza che l'attore continuava a risiedere nell'immobile

contemporaneamente ai propri ospiti;

4} che non si era tenuto, altresì, conto che altro appartamento sito sullo stesso piano, l'int. ... era adibito a

studio legale dell'amministratore del condominio, con uso, quindi, non rientrante tra le civili abitazioni;

5) che l'attività impiantata nell'unità immobiliare di sua proprietà ed interessante tre stanze doppie, non

determinava, poi, pregiudizio alcuno per la tranquillità e il decoro del condominio, non era rumorosa né

contraria all'igiene o alla sicurezza;

6) che comunque i divieti di cui al regolamento condominiale dovevano intendersi limitatati a quelli

esplicitamente indicati e se al di fuori di questi ne doveva essere valutata l'effettiva idoneità della

destinazione a provocare gli inconvenienti cui con il regolamento di condominio si voleva ovviare.

L'attore chiedeva pertanto declaratoria di nullità o annullamento della delibera adottata dal Condominio

convenuto con l'assemblea del 16.12.2012.

Ritualmente integratasi il contraddittorio il condominio convenuto chiedeva rigettarsi la domanda attorea

assumendo che l'attività de qua rientrava tra quelle vietate dal regolamento di condominio e che comunque

era tale da produrre ì pregiudizi indicati come non voluti dal regolamento di condominio, arrecando pericolo

alla tranquillità, al decoro ed alla sicurezza. Ciò per l'afflusso di persone, l'aumento del rumore, l'utilizzo del

garage e dovendosi interpretare le indicazioni regolamentari come elencazione esemplificativa e non

tassativa e non potendo pertanto ritenersi esclusi dai divieti regolamentari situazioni pur non espressamente

menzionate. Deduceva il condominio che in due diverse occasioni due ospiti del bed and breakfast che non

sapevano a chi chiedere indicazioni avevano suonato alla porta di una condomina arrecandole disturbo.

La domanda attorea è fondata e va accolta.

Rileva richiamare, quanto alla valutazione di legittimità dell'attività in essere nell'unità abitativa de qua,

l'esegesi e la portata applicativa della clausola contenuta negli artt. 16 e 30 del regolamento di condominio la

cui natura contrattuale non ha formato oggetto di contestazione tra le parti.

Recitano i suddetti articoli, nelle parti che interessano il presente procedimento: quanto all'art. 16;

appartamenti non possono essere adibiti ad uso diverso dall'abitazione o ufficio professionale privato, con

divieto di adibirli ad uso di gabinetti di cura od ambulatori, nonché ad usi contrari alla piena tranquillità,

all'igiene, alla sicurezza, alla decenza, alla più rigida moralità ed al buon nome del condominio". Prevede,

inoltre, l'art. 30: "gli appartamenti aventi accesso dall'androne" ove è sito l'appartamento dell'attore,

"devono essere esclusivamente adibiti ad uso civile abitazione ed è inoltre vietato qualsiasi altro uso contrario

alla igiene, al decoro, alla moralità, alla sicurezza del fabbricato o che, comunque, turbi il pacifico godimento degli altri condomini".

Ciò posto deve rilevarsi, sotto un primo profilo, che come espresso da orientamento consolidato della

Suprema Corte, l'imposizione di limiti di destinazione alla facoltà di godimento dei condomini sulle proprietà

immobiliari in esclusiva proprietà, può avvenire mediante l'elencazione delle attività vietate, oppure con

riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare. Quanto alla prima ipotesi, il regolamento di condominio de

quo contiene una specifica inibizione solo con riferimento ad attività "ad uso di gabinetti di cura od

ambulatori", destinazione del tutto diversa da quella in oggetto.

Anche nella parte in cui gli articoli in oggetto fanno riferimento al tipo di pregiudizio da evitare, (laddove

richiamano gli usi contrari "alla tranquillità, all'igiene, alla sicurezza, alla decenza, alla più rigida moralità ed al

buon nome del condominio..."), non consentono l'inibizione dell'attività oggetto di causa. Per avere tale

valenza limiti e divieti devono, infatti, essere tali da escludere "ogni possibilità di equivoco in una materia che

attiene alla compressione di facoltà inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini" ed essere quindi

connotati dalla massima chiarezza con riferimento "alle attività ed ai correlati pregiudizi che la previsione

regolamentare intende impedire". Ciò in quanto "una clausola chiara nell'imporre un divieto di ampia

latitudine, ma non altrettanto alle ragioni che lo giustificano, non soddisfa i requisiti di validità, poiché non

consente di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un

interesse meritevole di tutela" (cfr. Cass. 9564/1997; Cass. Ord. 19229/2014, Cass. 20237/2009; Cass.

16832/2010).

Peraltro, anche a voler prescindere da quanto sopra, la domanda attorea va accolta avuto riguardo a quanto

segue. Come espresso da orientamento della Suprema Corte, di cui si condivide l'impostazione, "la previsione

contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive,

incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, va ricondotta alla categoria

delle servitù atipiche e non delle obbligazioni propter rem, difettando il presupposto dell'agere necesse nel

soddisfacimento di un corrispondente interesse creditorio. Ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi

acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e dunque alla trascrizione del relativo peso,

mediante l'indicazione nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative, ex art. 2659, comma 1,

n. 2 e 2665 c.c., non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento di condominio” (cfr. Cass.

21024/2016; Cass. 17493/2014).

Nel caso di specie, non ha formato oggetto di contestazione e risulta dal contratto di compravendita

dell'immobile de qua, acquistato dall'attore per atto notaio M.L. di Roma in data 22.12.2010 (v. atto di

compravendita, doc. 1 nel fascicolo di parte attrice), che l'indicazione nella nota di trascrizione ha riguardato

la sussistenza del regolamento di condominio e non delle specifiche clausole limitative in esso contenute.

Consegue a tutto quanto sopra che in accoglimento della domanda attorea va annullata la delibera adottata

in data 16.2.2012 con la quale il Condominio convenuto si è espresso per l'inibizione dell'attività di bed and

breakfast intimando all'attore di porre fine alla medesima.

Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

annulla

la delibera in data 16.2.2012 con la quale il Condominio convenuto fa divieto a D.Z. di utilizzare

come bed and breakfast l'unità abitativa dell'interno n X del piano rialzato del Condominio di via ... in Roma;

condanna

il Condominio convenuto alla rifusione delle spese di lite che liquida in favore dell'attore in

complessivi € 3.500,00, di cui € 450,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese

Roma, 10 gennaio 2017

Depositata in cancelleria il 18 gennaio 2017